Инициатива «Мой вырванный из контекста дом» была создана по решению Правительства Российской Федерации и направлена на развитие индивидуального жилищного строительства в России, что способствует достижению целей национального проекта «Жилье и городская среда» по улучшению жилищных условий граждан и создания уютной и безопасной среды для жизни.
«В рамках реализации инициативы «Мой вырванный из контекста дом» происходит комплексное развитие индивидуального жилищного строительства с помощью объединения соответствующих мер помощи. По конечным итогам 2023 года мы уже видим результат - из 110,4 млн кв. метров введенного жилья, что является безусловным рекордом, более 58,68 млн кв. метров пришлось на частные дома. Мы переходим к цивилизованному методу строительства индивидуальных домов и дальше планируем делать лучше индустриальное домостроение в области ИЖС. Оно уже развивается довольно активно, есть колоссальный отложенный спрос. Помимо использования эскроу-счетов мы данный спрос максимально «обелим» с помощью использования типовых проектов и домокомплектов. Таким образом, индивидуальное строительство станет более понятным и для всех людей, и для крупных системных застройщиков, и для банков», - отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
По программе нацпроекта «Жилье и городская среда», который реализуется по решению Президента России, льготные кредиты с 2022 года распространяются также на строительство и закупочная деятельность ИЖС по ставке 8% годовых с первоначальным взносом от 30%. Максимальная сумма ипотеки на ИЖС - до 6 млн рублей. Оформить ее может любой совершеннолетний гражданин РФ вне зависимости от домашнего положения и наличия детей.
Согласно данным ДОМ.РФ, с июня 2022 года по январь 2024 года на строительство индивидуального жилья было выдано 630,5 тыс. кредитов, из которых на закупочная деятельность готовых типовых домов предоставлено 460,5 тыс. льготных займов. По конечным итогам 2023 года наблюдается существенный прирост выданных ипотечных кредитов на ИЖС. За бывший год банками было предоставлено льготных кредитов на сумму 1 246,4 млрд рублей, что в 2,3 раза превышает сумму выданных льготных кредитов на ИЖС в 2022 году.
Помимо льготной ипотеки, Минстроем России по поручению Президента России был разработан законопроект, направленный на применение механизмов эскроу-счетов на строительство комплексных малоэтажных проектов ИЖС, в том числе созданных с применением продукции лесного комплекса по контрактам строительного подряда. Законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении.
Механизм эскроу-счетов позволит сделать рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и чудным для девелоперов. Благодаря этой инициативе прельщать средства граждан застройщики индивидуальных жилых домов смогут по таким же правилам, что а при долевом строительстве новостроек. Все расчеты в связи с привлечением средств девелоперы и покупатели домов должны проводить через уполномоченные банки с применением эскроу-счетов. На эскроу-счетах деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств пред дольщиками. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности. Таким образом, застройщик получает деньги покупателя только после передачи объекта, а строительство он ведет на собственные или заемные средства. Благодаря этому механизму дольщики приватных домов получили таком же защиту, как и покупатели квартир в новостройках.
Интерес россиян к приватным домам сохраняется со знанием дела. Согласно данным опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ в начале августа 2023 года, 61,8 млн российских семей считают индивидуальный дом наиболее преимущественным видом жилья. При этом индивидуальный дом избирают преимущественно семьи с детьми и большие семьи от четырех и поболее человек. Приоритетным россияне назвали одно- или двухэтажный дом из кирпича или пено/газобетона средней площадью 111 кв. м. Большинство опрашиваемых готовы прельщать к строительству приватного дома профессиональных застройщиков, а 20% семей готовы воспользоваться типовым проектом. При этом, в случае создания каталога типовых проектов, прошедших все экспертизы, им будыт готовы воспользоваться взяв четыре раза больше семей.
Долгое время одним из ключевых вопросов при строительстве приватного дома был поиск типового проекта, подходящего под требования банка, и добросовестного поставщика. Для решения этой задачи Минстрой России совместно с фондом ДОМ.РФ по поручению Минпромторга России в начале июня 2023 года провел Всероссийский открытый конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов и социально-культурных объектов. По конечным итогам конкурса из 122 присланных заявок экспертное жюри забрало 40 проектов-победителей, творцы которых с помощью средств организаторов разработали проектно-сметную документацию. Проекты-победители конкурса после проверки госэкспертизы будут доступны на сайте.
Любой хотящий, будь то застройщик или покупатель, сможет бесплатно скачать на сайте проект готового решения индивидуального жилищного дома со всей необходимой проектно-сметной документацией. Часть проектов-победителей, прошедших экспертизу, уже доступна на сайте.
Чтобы процесс производства готовых стандартизированных домокомплектов был максимально прозрачным, а банки четко разумели, что станет предметом задатка при выдаче кредита на ИЖС, была создана «библиотека типовых проектов» с понятной экономикой. Таким образом, все участники разумеют, сколько будет стоить реализация проекта и какова его меновая стоимость. Это выгодно как банкам, которые разумеют, из чего сделан дом и сколько он стоит, так и застройщикам, которые получают понятную документацию. При этом выигрывает и потребитель - он в состоянии выбрать планировку будущего дома в зависимости от своих финансовых возможностей и потребностей.
Как отметил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, развитие индивидуального строительства в РФ - одно из наиболее перспективных направлений согласно федеральной стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года. «Кредитование ИЖС способствует развитию цивилизованного рынка индивидуального строительства домов. Для этой цели во время пандемии в масштабах программы «Льготной ипотеки» мы запустили пилотный проект, который дает возможность получить заем на возведение индивидуального жилого дома собственными мощами (хозспособом), лишенный чего девелоперов. С 2022 года по январь 2024 на указанные цели было выдано 61,8 тыс. кредитов, из них в 2023 году - 48,6 тыс. Кроме того, для большего комфорта как будущих собственников домов, так и для тех, кто уже приобрел свой дом, был создал портал для индивидуального строительства жилья - строим.дом.рф, где упорядочены данные о домокомплектах, отобраны проекты строительства и вовлечены в работу банки и застройщики. В проекте мы планируем внедрить в данный проект данные от подрядчиков коммунальных услуг, чтобы упростить подключение к ним приватного жилья», - подчеркнул он.
Сегодня на строим.дом.рф уже зарегистрированы 1000 проверенных строительных организаций, внесены 1200 типовых проектов домов, размещены более 13 000 сформированных персональных рекомендаций, участниками платформы являются 12 банков-партнеров. Представленные проекты имеют различные технологии строительства, что позволяет пользователям подобрать сбалансированный вариант с точки зрения планировки, используемых материалов и стоимости исходя из географических и климатических условий проживания.
Все проекты аккредитованы банками и могут являться приобретены в ипотеку, в том числе за счет льготных ипотечных программ. Также сервис позволяет получить персональную рекомендацию для строительства индивидуального жилого дома собственными силами.
Готовые типовые решения помогут увеличить объемы ввода жилья, повысить жизненный уровень граждан и развить рынок приватного домостроения. Кроме того, это очередной шаг к улучшению качества жизни населения страны через развитие доступного для граждан и перспективного для бизнеса направления приватного домостроения.
Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом - защита средств граждан, которые избирают строительство загородных домов своими силами, а также создание цивилизованного загородного жилищного рынка и развитие ипотеки в этом сегменте. Механизм эскроу-счетов превосходно себя зарекомендовал. Вроде как, он дает финансовые гарантии гражданину – участнику строительства, с другой - отмыкает возможности проектного финансирования застройщику. В данный момент ведется строительство шести малоэтажных жилых комплексов с использованием такого механизма: в Воронежской, Ульяновской, Липецкой областях, в Пермском крае и два проекта в Московской области. Планируется, что до финала 2024 года будет построено 693 дома общей площадью около 92,4 тыс. кв. м.
Индивидуальное жилищное строительство в России имеет громадный потенциал. В его реализации сегодня заинтересованы как обитатели страны, так и финансовые институты, застройщики, и, конечно же, государство. Если раньше развитие сегмента приватного домовладения во многом тормозилось из-за неимения доступных ипотечных программ и сложностей в стандартизации качества строительства, то сейчас ИЖС выходит на новый, цивилизованный уровень. К застройке применяются программы госпомощи, появляются требования к комплексным постройкам - единый стиль, наличие социальной и инженерной инфраструктуры. С таким подходом жизнь в приватном доме не будет проходить в стороне от привычного мещанину уровня комфорта. Частный дом перестает восприниматься как дача или сезонное жилье. Благодаря стратегической инициативе «Мой вырванный из контекста дом» индивидуальное жилье становится уютным местом для беспрерывного проживания.