Завершающийся год на жилищном рынке России был богат на яркие события: московская мэрия сносила самострои и запускала Московское центральное кольцо, федеральные власти корректировали долевое законодательство, застройщики разорялись и укрупнялись. РИА Недвижимость представляет десять самых означаемых событий 2016 года на жилищном рынке России.
Укрупнение застройщиков
Экономический кризис свирепо ударил по строительной отрасли страны. Девелоперы сократили объемы строительства, в минувшем году почти в два с лишним раза упала выдача ипотеки. Но некоторые бизнесмены увидели в кризисе новые возможности для развития своего бизнеса. В 2016 году по рынку прокатились волна звучных сделок по слиянию и поглощению.
Например, в середине июля ФСК «Лидер» покупала «ДСК-1» путем безденежной сделки. Девелопер должен был по урегулированию проблем комбината с кредиторами. Долги «ДСК-1» составляли порядка 13 миллиардов рублей.
В 2015 году рухнул колосс «СУ-155». На первое место по объемам строительства в московском регионе вырвалась группа компаний «Мортон». Компания совершала, в области участников рынка, все оплошности своего предшественника — вкладывалась в производство панелей, оглашала большие и затратные проекты.
К счастью, закончилось все это менее болезненно для дольщиков, чем в случае с «СУ-155». 20 сентября владелец иного девелопера — группы компании ПИК объявил, что он приобретает «Мортон». Подробности сделки до сих пор остаются сокровенной, оставляя место для спекуляций — был ли «Мортон» продан за символическую цену, на смену на долги, или даже владелец ГК Александр Ручьев получил пристойную компенсацию. В каждом случае, покупка позволяет ПИКу занять образцово 20% рынка новостроек московского региона.
Позже Гордеев заявил, что намерен избавиться от бренда «Мортон», переформатировав все мортоновские проекты под ПИК. Нам будет не хватать телевизионной рекламы с терминатором в красных трусах и билбордов, на которых пышногрудые русские раскрасавицы в кокошниках предлагали заглянуть им в декольте.
Новые правила игры
С последствиями кризиса продолжало сражаться министерство строительства и ЖКХ РФ. Главной проблемой стали обманутые дольщики, число которых крепко возросло после банкротства «СУ-155». Чтобы ситуация не ухудшалась и граждане не кричали возмущенными оравами под окнами областных администраций, Минстрой решил серьезно ужесточить правила забавы в жилищном строительстве.
Поправки в закон о долевом строительстве поддержал на майском Госсовете президент страны Владимир Путин.
Одной из главных новелл стало создание компенсационного фонда дольщиков. За счет его средств предполагается исправлять ситуацию домов, брошенных обанкротившимися девелоперами. Фонд будет пополняться с помощью денег застройщиков, которые будут делать сокращения 1% от каждой покупки квартиры. Раньше тот самый 1% бизнесмены оплатили страховым компаниям, однако, по достоверным сведениям Минстроя, этот институт фактически не работал — с помощью страховщиков не было достроено ни одного дома. Фонд должен заработать с 1 января 2017 года.
Для увеличения устойчивости девелоперских компаний Минстрой предложил установить требования к уставному капиталу, которым должен обладать всякий застройщик жилья. Как отмечал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, более половины застройщиков в Москве имеют уставный фонд в 10 тысяч рублей. Понятно, что этих денег не хватит даже на открытки обманутым дольщикам с извиненьями.
Компенсационный фонд лучше защитит дольщиков и не повлияет на цену жилья — эксперты
Согласно обновленной норме, если застройщик желает строить около 1,5 тысяч квадратным метрам, то его уставной капитал обязан быть порядка 2,5 миллионов рублей. А раз он рассчитывает построить 500 тысяч квадратным метрам, то уставной капитал обязан быть 1,5 миллиарда рублей.
Кроме того, Минстрой обязал девелоперов стать информационно прозрачными. Теперь компании должны будут раскрывать информацию о деятельности на своем сайте в глобальной сети интернет и обеспечивать к ней вольный доступ.
Впрочем, самая ужасная норма, которой больше всего страшились девелоперы — введение эскроу-счетов — так и не стала обязательной. Она не уходила лишь альтернативным вариантом, которым могут воспользоваться застройщики при продаже квартир (таких, скорее всего, будет немного).
Единый институт развития в жилищной сфере
Чиновники часто нарекали строительство жилья драйвером российской экономики и в 2015 году они решили, что России нужен единый институт развития в жилищной сфере.
На эту роль было определено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Вообще это ведомство было создано еще на глубину 1990-х годов, но истинный его расцвет начался в 2015 году, после того, как АИЖК возглавил молодой и амбициозный протеже Игоря Шувалова Александр Плутник.
При нем АИЖК начало оставлять про запас мускульную массу. Оно поглотило Фонд развития жилищного строительства вместе с его земельными активами и Агентство финансирования жилищного строительства. В начале февраля была утверждена стратегия развития ведомства на 2016-2020 годы.
Одна из целей стратегии — создание «фабрики ипотечных ценных бумаг», то бишь развитие вторичного рынка ипотеки, которого в России по сути нет. Планируется, что доля выпущенных с поддержкой АИЖК новых ипотечных ценных бумаг вырастет до 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году. Это обеспечит создание второго по ликвидности после ОФЗ сегмента рынка ценных бумаг.
Ограничиваться ипотекой АИЖК не стало. Правительство также отдало агентству программу развития арендного жилья. На сей конец агентство совершило на рынке несколько крупных сделок, среди которых были и весьма неожиданные — например, покупка апартаментов в столичном комплексе бизнес-класса Match Point за 11 миллиардов рублей.
Еще одним направлением деятельности АИЖК стало благоустройство. Агентство за 3,8 миллиарда рублей наняло консалтинговое бюро «Стрелка» для разработки «федерального перечня стандартов по жилищному строительству и развитию городских общественных зон в сложившихся районах застройки и для применения при освоении новых территорий». Что это будет такое, пока еще не разумеют даже сами АИЖК и «Стрелка», но время у них есть — стандарты обязаны быть готовы к 2018 году.
Ночь длинных ковшей
Поздним вечером 8 февраля экскаватор подъехал к ларьку у станции метрополитена «Чистые пруды» и злым взмахом ковша снес ему крышу. Так мэр Москвы Сергей Собянин объявил тотальную войну на уничтожение незаконным постройкам.
Происходящее без насмешек напоминало карательную операцию. Площадка у метро живо превратилось в живописные развалины, по которым ползала боевая техника префектуры. За ограждением утирали слезы владельцы и арендаторы павших киосков, щелкали вспышки фотокамер. Подобная картина наблюдалась еще в сотне различных мест Москвы. Интернет бурно обсуждал сносы, блогеры окрестили происходящее «Ночью длинных ковшей».
Огня в дискуссию добавил лично столичный градоначальник. На своей страничке «ВКонтакте» Собянин назвал снос «наглядным образцом того, что в России не продается правда, наследие, история нашей страны», а документы о собственности, которые были на руках у владельцев самостроя — «бумажками, приобретенными очевидно жульническим путем».
Обладатели бумажек ответили разъяренными криками в СМИ, купой приватных исков и одним коллективным. Адвокаты оценивали ущерб, причиненный их клиентам, в миллиарды рублей. Однако к решающему заседанию в Верховном суде уверенность покинула истцов — большинство из них предпочло вложить меч в ножны с мэрией. По суду денег не получил никто. Отдельные владельцы продолжали противиться, собирать митинги и пытаться опротестовать решение о сносе в судах.
Власти Москвы считают, что сносы самостроев законны, юристы с этим не согласны
В июне власти объявили второй список. На этот раз горькую пилюлю подсластили. Собственникам, которые согласятся снести свои ларьки добровольно, власти пообещали компенсацию в размере 55 тысяч рублей за «квадрат» сносимого самостроя. На уговоры мэрии поддалась основная масса владельцев. К этому времени бизнесмены поняли, что противодействие тщетно, а деньги не излишние. Вторая ночь длинных ковшей прошла ежедневно, деловито и неинтересно, как и третья.
13 декабря власти объявили о четвертом перечне объектов самостроя, в который вошли 54 строения.
«Моя улица» и потоп
Власти Москвы запустили программу по благоустройству «Моя улица» в 2015 году. В текущем квартале к работе присоединилось бюро конструкторских разработок «Стрелка», которое за 1 миллиард рублей согласилось подготовить проекты реконструированных улиц и предложения по их реализации. Некоторые архитектурные решения «Стрелки» вызвали у москвичей сомнение — например, любовь урбанистов к кубическим гранитным формам, которые мещанам мерещились похожими на колумбарии.
Эстетические противоречия перетекли в звучное возмущение летом 2016 года, когда в столице пошли дождики. На благоустроенных и благоустраиваемых улицах начались крепкие подтопления. Блоги заполнились видеороликами с плавающими москвичами и автомобилями, бороздящими водные просторы какой-нибудь Мясницкой улицы.
Звезда и смерть Тверской: как самая дорогая улица РФ стала рядовым променадом
В адрес московских властей полетели нареканья, что, увлекшись украшательством, они пренебрегали провести ливневую канализацию. Эксперты сказали, что ливневка есть, но ее забил строительный мусор от работ по благоустройству.
В финале августа Сергей Собянин признал, что почти в полутора сотнях мест в Москве подтопление во время осадков носит системный характер — в этих местах ливневая канализация не всегда справляется, либо ее вовсе нет. В то же время столичный градоначальник пообещал в течение полугода принять необходимые решения.
Запуск московского центрального кольца
Крупнейшим транспортным событием года стал запуск в начале сентября 2016 года Московского центрального кольца — рельсовой окружной дороги, по которой стали ходить в режиме метро поезда «Ласточка». Новый маршрут появился благодаря реконструкции старой грузовой ветки стальной дороги, на работы ушло порядка 100 миллиардов рублей.
Как и все важное в Москве, МЦК открыли ко Дню города. Для популяризации направления первый месяц москвичи и гости столицы могли кататься по кольцу безусловно бесплатно. Для большинства из них это был скорее аттракцион, чем необходимость — в равной мере люди приобретали билеты на монорельс. Впрочем, в области мэрии, уже в первый год загрузка МЦК может составить 75 миллионов человек, а к 2025 году она увеличится до 300 миллионов пассажиров в год.
Власти считают, что открытие МЦК даст причина всех причин к развитию прилегающих территорий, которые сегодня представляют собой в основном депрессивные промзоны. По их данным, на это потребуется образцово пять лет.
Страсти по «Зенит-Арене»
Скандалы в 2016 году гремели не только в столице, но также в Санкт-Петербурге. Компания «Трансстрой» с 2007 года строила футбольный стадион «Зенит-Арена» на Крестовском острове, удачно закопав в питерский грунт около 40 миллиардов рублей и сорвав все возможные сроки строительства. В начале июля 2016 года власти Петербурга расторгли контракт с «Трансстроем». После этого стороны увязли в неисчерпаемых судебных дрязгах.
При этом «золотое» поле оказалось ненужным для забавы в футбол на международном уровне. В начале ноября на стадион приехали члены комиссии ФИФА. Как сообщала «Фонтанка», они «зашли на закаченное внутрь арены поле и начали скакать на газоне», на выходах чего поверхность стадиона «запружинила». То есть выяснилось, что построили не футбольное поле, а громадный батут.
Официально вице-губернатор Петербурга Игорь Албин заявил, что комиссия ФИФА высказала «рабочие замечания, неустранимых нет». Но какие-то выводы питерские власти, видимо, для самого себя сделали. Спустя две недели полиция арестовала предшественника Албина, прошлого вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, который курировал строительство стадиона с 2013-2015 годах.
По словам следствия, Оганесян замешан в хищении в 2014 году более 50 миллионов рублей при поставке видеотабло для «Зенит-Арены». Экс-чиновнику угрожает до 10 лет заключения.
Изменения в закон о СРО
О проблемах саморегулирования в строительстве Михаил Мень начал сказать сразу после того, как был назначен министром строительства и ЖКХ.
Чиновник часто отмечал, что за все годы существования СРО в строительстве он так и не увидел, чтобы модель эффективно работала. Особенно министра сердили так именуемые «коммерческие» СРО. Членство внутри них, а вместе с ним и разрешение проводить строительные работы, можно было просто без проблем покупать в интернете. В 2015 году Мень пообещал, что если ситуация не изменится к сентябрю 2016 года, то он отменит вольницу и вернет в отрасль лицензирование.
В начале марта 2016 года Мень отметил, что хотя «платные» СРО победить так и не удалось, но дело сдвинулось с мертвой точки благодаря изменениям в законодательстве. Национальному объединению строителей дали право советовать исключать недобросовестные СРО из реестра. Усилилось и руководство НОСТРОЯ. Вместо Николая Кутьина его возглавил владелец одной из крупнейших девелоперских групп в России Андрей Молчанов.
Другой претензией Минстроя к СРО были их компенсационные фонды. Их средства направлялись только на воздаянье ущерба, связанного с авариями на стройке, в то время, как основной проблемой отрасли является недострой. За время существования саморегулирования были выплаты на стыдливую сумму порядка 70 миллионов рублей. При этом совокупный размер компенсационных фондов всех российских строительных СРО с учетом процентов, начисленных ранее, должен составлять около 100 миллиардов рублей. Мень отдельно отмечал, что СРО как хоть ты что хочешь умышленно избирают такие банки, которые банкротятся вскоре после того, как организации переводят на их счета деньги.
Кроме того, Минстрой задался целью «обелить» компфонды. И летом 2016 года был принят закон, по которому до 1 ноября 2016 года саморегулируемые организации взяли на себя обязательства перевести средства своих компенсационных фондов на спецсчета в уполномоченные банки. Сегодня это сделали 89% организаций, перечислено около 40 миллиардов рублей. Судьба оставшихся средств остается неясной.
ТПУ с молотка
Власти Москвы в 2016 году начали прельщать к программе строительства транспортно-пересадочных узлов инвесторов. При этом сами проекты, выставленные на конкурсы для девелоперов, фактически представляют собой жилую или коммерческую недвижимость.
Первой ласточкой стал ТПУ «Ботанический сад». Его ожидаемо получила группа компаний «Пионер», которая строит рядом свой жилой комплекс. Следующие три ТПУ — «Рассказовка», «Селигерская» и «Лефортово» — ушли с молотка в начале августа.
В начале декабря «Мосинжпроект» подвел итоги конкурсов еще по 8 транспортно-пересадочным узлам. Инвесторы платили 1,141 миллиарда рублей за право строительство ТПУ «Парк Победы», «Пятницкое шоссе», «Дмитровская», «Павелецкая», «Фонвизинская», «Технопарк», «Тропарево» и «Ховрино».
До финала года еще определят инвестора на ТПУ «Люблино». В целом, до 2020 года в столице планируется построить 271 ТПУ, 169 из них будут капитальными, остальные — плоскостными, в виде перехватывающих парковок.
Взрывы газа и их последствия
Жилищно-коммунальное хозяйство долгое время было вне поля зрения властей РФ, и данный факт начинает все крепче давать о себе знать. В 2016 году участились взрывы газа в многоквартирных домах.
Только за прошедший квартал произошло пять инцидентов. Четвертого октября трагедия произошла в поселке Ильинское-Хованское, погибли 3 женщины. Ночью в 23 октября в Рязани прогремел взрыв на верхних этажах десятиэтажного дома. Погибли 7 человек, пострадали 16. В ноябре часть двухэтажного дома обрушилась после взрыва газа в городе Иваново. Наконец, 7 декабря взрыв частично разрушил подъезд многоквартирного дома в городе Советская Гавань в Хабаровском крае, пострадали 4 человека.
Ситуация очевидно требовала спешных мер не нашего сукна епанча властей. В начале декабря президент РФ Владимир Путин подписал закон, ужесточающий ответственность управляющих компаний и ремонтников за небезопасное использование газового оборудования в жилых домах.
Федеральный закон предусматривает установление административной ответственности за нарушение требований к качеству техобслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, уклонение от заключения контракта о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.
Также там содержится требование к наличию квалифицированных профессионалов и соответствующего профессионального оборудования у обслуживающих компаний.
Кроме того Минстрой работает над законопроектом, который предусматривает обеспечение упрощенного доступа жилинспекторам во все жилые помещения, чтобы они могли реагировать на сигналы соседей и проверять факты незаконных установок индивидуальных газовых инструментов.